大学城引发大商机

2019-05-31 17:03

  近期应邀赴无锡(楼盘) 发表名为《两岸高校周边商业地产价值评析》之专题演讲。由于议题较为冷僻,因此花了不少功夫与精力进行相关资料的采集,过程中赫然发现两岸大学周边发展模式正在趋同化,于是将之整理成文,4118云顶网站登录供市场有识之士参酌。

  随着互联网与现代服务业的快速兴起,以大学生为首的“新新人类”早已不再满足于纯粹的“吃饱穿暖”的生活状态,而逐步或跳跃式地向更高层次的需求迈进。这样的发展形式所引发的商机,可以统称为“大学经济”,而透过几所地理位置临近的高校之有机串联,便产生升级版的“大学城经济”!

  统计资料显示,目前全国共有近百座大学城分散各地,而既然称之为“城”,理所当然就不仅仅是提供学生教育、学习与研究的场所,还应该且必须是环境舒适、安全、生活美好的社区,进而形成“大学隐形校园”的效果,亦即在单一高校有形墙体的围合之外,透过各个大学的集聚,形成“校园社区化”,使社区成为校园的一部分。

  因应时代进步、科技创新,大学所肩负的职能也不断丰富,与社会及城市之间的互动趋于紧密、频繁,大学城的发展也从单纯的大学院校集聚区,向产学研商住结合社区的模式运作,尤其透过校际资源整合,原本均不足以形成规模的商机,便显得生气勃勃、焕发异彩,这其中包括:休闲、娱乐、体育、旅游 、酒店、培训、会议以及生活服务等,因此可以这么说,“大学城经济”堪称为诸多商业地产品类中的“朝阳产业”,后续成长空间惊人。

  以我国地区为例,往往一所大学便能打造一条及以上的繁荣商业街区。事实上,多数高知名度、生意鼎沸、历久不衰的夜市,在形成之初往往系由周边高校所应运、培育而成。譬如:台北市的公馆夜市(大学)、师大夜市(师范大学)、士林夜市(铭传大学)、台中市的逢甲夜市(逢甲大学)、东海夜市(东海大学)等不胜枚举。

  之所以如此,主要在于学生族群精力充沛、爱搞怪、喜欢团体活动,虽不具生财能力,但“伸手就来钱”,且需要打发的空闲时间较多,就算“温书”也喜欢在咖啡馆、泡沫红茶店之类的商业设施进行,加之各种精神与物质生活需求的满足,多半还不能(不愿)自理,或宁愿付费解决(如烹饪、洗衣、打扫、泡吧、聚会等),凡此种种,均使之成为大学周边商业地产兴盛的重要支撑力量。

  这正是一般单纯居民社区商业经营不易的重要反证。商业地产坐落居民小区“遍地开花”的板块,看似提供潜在的消费客源,但实质转化能力极弱。毕竟,男主人在外上班一天累得回家就想休息,而家庭主妇精于算计日常开销,轻易也不会常态性在住家周边的商业设施解决各种生活需求。相较于以大量稳定的学生客源作为发展基础,并辐射至周边地区的“大学城效应”,两者能量差距之大,完全不可相提并论。

  大学城的形成,起初往往是政府基于土地价值利用,及校区扩张的实际困难(许多高校位置以目前来看,都是在精华区),因此将之集中搬迁至“鸟不生蛋”的郊区,以利教育资源之有效整合,却没想到它在区域价值提升、商业地产运作、资源节约利用方面,反而发挥了更大效益。

  总体来说,“大学经济”已经转型换代进入到“大学城经济”的发展模式,我相信三至五年内,中国将“翻番”出现超过200座以上的“大学城综合体”,至于其运作成败与否?主要取决于坐落城市的特性、学校本身的教育质量及产品规划的功力而定,但至少大方向来看应有可为。